01 dezembro 2021

Tributação Imobiliária: entenda os regimes tributários para o aluguel de imóveis próprios

Você sabia que todo rendimento oriundo de aluguel de imóveis próprios é sujeito à impostos? Muita gente que está começando agora a alugar seus imóveis não sabe dessa etapa importantíssima para ficar em dia com a federação, estado e município. Por isso, neste artigo nós vamos falar das quatro formas possíveis de tributação imobiliária, seja para pessoa física ou jurídica.

Como tributar um aluguel

A maior dificuldade nesse sentido é processar e escolher a melhor forma de tributação imobiliária, afinal elas precisam se adequar ao seu perfil, principalmente ao total da sua declaração de rendimentos. Fora isso, as tributações possuem taxas muito variadas. Escolhendo a correta você pode ter muito menos descontos.  

Por exemplo, na tributação de pessoa física, deve-se recolher ao Fisco o imposto sobre os rendimentos recebidos considerando a taxa de 27,5%. Ao abrir uma administradora de bens próprios, os impostos sobre os rendimentos caem para 11,3%. No entanto, a declaração dos rendimentos não é opcional, pessoa física ou pessoa jurídica são obrigadas a informar à Receita Federal por meio do Imposto de Renda (IR) quais são suas receitas e despesas com aluguel de imóveis

Tributação na pessoa física

Para pessoas físicas, os rendimentos de aluguéis devem ser recolhidos pelo Carnê Leão do IR com uso da tabela progressiva e não compõem a base de cálculo o: 

  • Valor dos impostos;
  • Taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir rendimentos;
  • Aluguel pago pela locação de imóvel sublocado; 
  • Despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
  • Despesas de condomínio.

Tributação na pessoa jurídica

Para pessoas jurídicas, os aluguéis são tributados por meio de uma Holding Imobiliária ou Holding Patrimonial, isto é, uma empresa de administração de bens próprios que são integrados ao Capital Social da empresa. Dessa forma, os impostos serão cobrados na pessoa jurídica.

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Tipos de tributação imobiliária

A seguir, vamos falar sobre os tipos de regimes tributários para o aluguel de imóveis próprios que se aplicam para pessoa física ou jurídica.

Simples Nacional

O Simples Nacional é a opção para quem deseja declarar os impostos referente aos rendimentos de aluguéis na pessoa física, mesmo que com a contratação de uma empresa para administrar. As alíquotas nominais na primeira faixa de faturamento são de:

  • 6% para atividades de administração de aluguéis, administração de condomínios e corretoras de imóveis;
  • 15,5% para administração de obras;
  • 4,50% para construtoras e empreiteiras, com recolhimento à parte da Contribuição Previdenciária Patronal sobre a folha de pagamento.

Lucro Real 

Todos os tipos de empresas, incluindo as Holding Imobiliária, devem utilizar o Lucro Real ou o Lucro Presumido como regime tributário para pessoas jurídicas. No Lucro Real, os impostos são calculados sobre o lucro contábil ajustado com base no Livro de Apuração do Lucro Real (LALUR), considerando alíquotas de:

  • 15% para o Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ);
  • 9% para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);
  • 1,65% para PIS;
  • 7,6% para COFINS.

Lucro Presumido 

O Lucro Presumido é uma alternativa ao Lucro Real, por isso, também é um regime tributário para pessoa jurídica. Neste modelo, a incidência se dá sobre a receita bruta e não sobre o lucro apurado. Com um limite de faturamento anual de R $78 milhões, pequenas imobiliárias podem declarar seus rendimentos com alíquota geral básica de 5,93% sem tabela progressiva. No caso de empresas que atuam na gestão de patrimônio próprio (Holding Patrimonial), a alíquota geral básica é de 11,33%. 

A presunção de lucro auferido para o IRPJ e a CSLL é feita de acordo com o tipo de atividade da empresa:

  • Comércio – 8% para IRPJ e 12% para a CSLL sobre a receita bruta do trimestre; 
  • Serviços – 32% para o IRPJ e CSLL. 

PIS e COFINS estão contemplados na alíquota geral básica de 5,93% e 11,33%.

Referências: Invest News, Opus Contabilidade, Mloução Assessoria Contábil, Blog Jetimob, Turivius Blog

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